26/03/2020

Especialista em direito imobiliário explica que o diálogo e a boa vontade devem pautar as relações comerciais em momento de pandemia. 

Em tempos de pandemia causada pelo Covid-19, as ruas vazias e o fechamento do comércio traz muita insegurança para empresários dos mais diversos segmentos. Além da preocupação com o pagamento dos colaboradores, a falta de caixa para a quitação dos aluguéis é outra situação que tem tirado o sono de muita gente.

De acordo com o Sindicato das Empresas de Gastronomia, Entretenimento e Similares de Curitiba, o Sindiabrabar, até sexta-feira (dia 20 de março), o movimento já havia caído 80% em Curitiba e Região Metropolitana, situação que fica ainda mais comprometida com o fechamento de grande parte dos estabelecimentos comerciais nesta semana. Varejistas de shopping e de rua também já sentem reflexo direto, inclusive com a dispensa de funcionários.

Conforme a especialista em direito imobiliário, Morgana Borssuk, sócia do escritório Borssuk & Marcos Advocacia, em Curitiba, a melhor estratégia para o momento é o diálogo. Isso porque “não há na legislação locatícia e sequer em qualquer lei vigente uma solução explícita à situação vivida. Trata-se de algo atípico, popularmente conhecido como força maior”.

Desta forma, de um lado temos o locador que, por vezes, sobrevive do aluguel. Do outro, tem-se o locatário que devido ao cenário atual – em sua grande maioria – terá a renda reduzida e o aumento com gastos.

Assim, explica Morgana, a grande e melhor solução para essa situação é, sem dúvida, a negociação amigável entre as partes. “Da mesma forma como a lei não prevê de maneira explícita o que fazer numa situação como essa, também não impede que as partes negociem e encontrem uma forma amigável de resolução”, enfatiza. E isso é extremamente importante para o momento.  

Negociação e boa fé

A advogada Morgana Borssuk argumenta que na falta de uma negociação favorável, a opção judicial será uma revisão contratual – tendo como pauta o Código Civil Brasileiro e um dos mais importantes princípios das relações contratuais, a boa fé.

Também será necessário levar em conta a chamada teoria da imprevisão, visto que não se trata de algo previsto ou consequência de qualquer ato lesivo entre as partes, mas algo de força maior. “O diálogo é a pauta da vez na tentativa de equilibrar as relações contratuais nesse período de incerteza”, pondera.

Litígio

Em casos de litígios, como toda ação judicial, a situação exigirá uma série de provas. Não basta a alegação de pandemia. Embora o evento seja inesperado e a essência do motivo do ingresso judicial, o empresário locador do imóvel terá que comprovar sua real incapacidade financeira. Neste caso, será importante fazer um levantamento de dados financeiros mostrando como a empresa se comportava em “dias normais” e o impacto causado na receita devido a suspensão das atividades.

Shopping centers

Para os lojistas de shopping centers, a orientação da especialista em direito imobiliário também é o diálogo e o acordo para equilibrar amigavelmente a relação comercial. Mas caso o entendimento não seja possível, a orientação é um pouco diferente.

Caso o shopping tenha fechado suas portas, seja por uma medida do poder público ou por decisão da direção do empreendimento, o lojista deverá ingressar com uma medida judicial para tentativa de suspensão dos valores e obrigações contratuais, visto que a interrupção foi um evento de força maior. Isso quer dizer que – mesmo que o lojista quisesse continuar aberto – não seria possível, uma vez que a direção do estabelecimento maior o proíbe.

“Mas na situação do shopping continuar aberto – e não ocorrer uma negociação amigável – o lojista deve entrar com medida judicial com pedido de suspensão temporária ou interrupção dos pagamentos locatícios, mantendo taxas acessórias como as despesas especificas da loja referentes a condomínio, fundo de promoção entre outros”, visto que – em alguns contratos deste tipo – os alugueis são variáveis de acordo com o faturamento do lojista, finaliza Morgana.  

Para saber mais:

Morgana Borssuk é advogada, administradora e pós-graduada em Direito Empresarial pelo ISAE/FGV. Sócia proprietária do escritório www.borssukemarcos.com.br, é especialista em direito imobiliário – área em que atua há mais de oito anos – gestão patrimonial imobiliária e empresarial. Especializou-se em procedimentos extrajudiciais personalizados de modo a evitar o ingresso no judiciário para a resolução de questões cotidianas.